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目前市场开始担忧去化速度的加快,会使得行业房价明显上涨。我们并不认为,目前在一线城市部分二手房出现的涨价情况,会快速普及。从草根调研看,二三线城市普遍仍存在高供应下的去化压力,房价难以明显上涨;而一线城市,由于供应量较低、需求更为旺盛,二手房有所上涨(但涨后难以去化)、一手房普遍只是略收回优惠幅度。 从我们和开发商、以及多个代理机构的沟通来看,即便销售较好的项目,开发商涨价的意愿也较小,原因是目前行业状态下,开发商对安全性的诉求远高于与高额利润的追求,并且土地市场的机会远高于2年之前的地王时代。从下半年来说,就如同我们在中期策略报告《房地产>>+50%》中所分析,2012年下半年,尤其是月份,行业高新增供应、高库存的状况将明确持续,一二线城市整体房价普遍上涨的可能性很小。 从目前库存量、未来新增供应量的情况看,2012年行业处于历史库存高峰,并且至少3季度的新增供应量将持续维持高位,*策合理修正并不会带来房价的明显上涨。 从目前库存量(即可售量)来看,15个主流城市一手房平均可售面积接近历史高点,较2010年4月的历史低点上升85%,详见图2。我们看到,2012年库存维持环比持平的状态,并未下降。 但去化时间在持续下降,14典型城市去化时间由11年底的18个月降至13个月。主要是由于销量持续回升,但不代表行业库存压力在快速下降。11年变化区间为[11,28],10年区间为[5,28],09年区间[5,20]。春节等因素会使去化时间快速上升,而销量回升会使去化时间快速下降。一线城市库存与11年底的库存基本持平,去化时间由11年底的13个月降至8.6个月。由于一线的销售回暖明显,去化已低于11年9个月的低点,但仍高于09、10年4个月的低点。二线城市库存较11年底略升5.4%,去化由11年底的25个月降至18个月。三线城市库存与11年底持平,去化时间由11年底的12个月降至9个月。 从城市看,南京、青岛、宁波等东部二线城市去化压力较大。从城市来看,北、上、广、深、杭等一线、惠州、南昌、长春等三线城市的去化时间目前都已在12个月以下,南京、青岛、宁波等在24月以上。 维持我们对地产行情持续的判断,市场对于一线城市部分房价小涨担忧过重,我们认为下半年在高库存、高新增供应下,整体房价上涨压力小,*策仍可持续修正。下半年一线首推金地、华侨城、保利;二线推荐苏宁环球、北京城建、新湖中宝、金科、福星等;三线推荐世联、鲁商置业等;非现金融资推荐广宇发展、招商地产、重庆实业等。
(来源：搜狐体育)
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